买房保卫战③:用维权“利剑”斩断购房纠纷

来源:365淘房 2018-03-14 09:30

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每个人都想拥有自己的一片小天地所以买房是大家人生必不可少的环节。买房最怕的就是奋斗了许久,终于可以付一个房子的首付的时候,摊上某些不可预知的购房纠纷既着急又窝心。那么今天,小编就教大家如何面对买房时遇到的种种困难。

 

首先,在我们买房遇纠纷应该找哪个部门解决呢? 

解决购房过程中发生的房产纠纷,可以通过协商、调解、仲裁和行政等办法加以解决。

1、协商解决就是买卖双方通过沟通后,一致协商以哪种方式来解决问题。

2、调解解决中的调解是指购房纠纷的买卖双方,在不能通过相互协商解决纠纷时,根据一方当事人的申请,在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下,通过说服教育,促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定。

相互谅解,达成和解协议,使购房纠纷及时得到解决的一种方式。

3、仲裁解决又称公断,是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议,自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。

仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预,仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出,即具有法律效力,并且仲裁裁决是终局的,不存在当事人上诉的问题。

如要采用仲裁方式解决纠纷,购房者和开发商必须订有仲裁协议,自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁,那么就不能采用这种方式解决纠纷。

4、购房纠纷的行政解决,是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后,当事人又反悔的纠纷,或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉,由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。

就方式而言,行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中,一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行。

 

那么我们经常会遇到哪些纠纷类型,并且都该如何解决呢? 

纠纷1:房屋质量不达标

此问题经常出现在精装房上,不过房屋质量纠纷在认定卖方违约责任上较为明晰一些。目前国家对《住宅质量保证书》的各项内容已作了明确规定,商品房交付使用后,购买者认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买者有权退房,给购买者造成损失的,开发商应当承担赔偿责任。

纠纷2:逾期交房

开发商在出售期房的广告中,常常承诺房屋的入住时间。事实上,开发商能否按期交房主要取决于开发商的资金到位情况和竣工验收情况。

对此,建议在购房合同中对开发商交房期限要作如下规定:开发商应于约定的期限将合同约定的房屋交给购房者。如届时开发商无法交房,约定好开发商要承担违约责任。

另外,购房者也可以开发商未办理预售许可证等手续为由,要求解除合同或确认合同无效,如果合同被解除或确认无效的,开发商依法应当返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失,如果购房者认为开发商的行为构成欺诈,购房者还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

纠纷3:推迟办证 

按照购房合同中关于交付房产证时间的约定,有约定的依约定,没有约定的依法律规定。根据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定,自合同订立之日起(预售房为交房之日起)90日内,购房者应取得房屋权属证书,否则就可以追究开发商的违约责任。

其次,如果超过约定或法律规定的期限,由于开发商原因购房者没有拿到房产证的,购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。合同明确约定了逾期办证违约金的,依合同约定主张,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张逾期办证违约金。

 

纠纷4:强制收费 

有些楼盘到了合同规定的交房期,不但没有政府验收的相关证件,还让业主缴纳燃气初装费,而按照相关法规规定,水、电、天然气报装费一律划入商品房价内,实行一价清。

针对此类开发商违规收费,业主可以向房产管理部门投诉,由他们查处开发商违规收费的行为。 

纠纷5:面积缩水

根据相关法律规定,出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人以此请求解除合同的,不予支持;2、面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

纠纷6:擅自修改规划

有些楼盘开发商单方面修改小区规划,前期宣传的花园景观未按约定修建。对此,小编提醒购房者,在购房时不能仅凭开发商给出的宣传册,或口头上的承诺来研判小区规划,某些重要的细节必须写进购房合同,以保证其有效性。

纠纷7开发商加层怎么办?

一般来讲,开发商不可能擅自加高楼层,需要到规划局进行相关更改手续。如果你认为规划局调整规划违法,你可以举报和控告。如果规划调整前你已经与开发商签订了预售合同,则开发商的行为构成违约,你可以解除合同,追究开发商的违约责任。返回阜阳365淘房>>

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