开发商“土地竞自持”,会不会影响房价?

来源:365淘房 2018-03-07 10:57

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建好的住宅一部分或者全部不能卖,开发商只能租赁经营,这就是土地“竞自持”的结果。

 

3月5号下午,乐富强地产以650万元/亩摘得城南56号地块,楼面价4239 元/㎡,总价10.7亿元。其中自持商业1000㎡,住宅自持71000㎡。

 

阜阳土拍市场首次“竞自持”出现在2017年9月,当时丽丰集团拿下位于阜王路东侧八里松路北侧[2016]-70地块,住宅自持面积28800平方米。

自持不卖,房企还有没有钱赚?

一个普遍的观点是,如果只是简单作为租赁,回笼资金的时间成本很高,自持地块实现收益将是一个难题。再加上地价、税负、融资成本等等等等,机构租赁住宅本身的收益率可能更低。

从目前房地产企业所面临的金融环境来看,国内房企在融资成本较高的情况下,做长期租赁的确有些“吃力不讨好”。不过,考虑到我国商业出租市场才刚刚起步,供给远远不够,预期租金持续上涨,加之项目本身的租金溢价,如果再解决好融资问题,还是有可能赚钱的。

以高周转、开发销售为主的地产开发商们,无疑在面临着一场“持有运营”的转型。这不仅是地方土地出让由重开发转向重运营的选择,也是房企自身转型必须解决的课题。

竞自持也是调控手段,会影响房价吗?

竞自持”的出现,是土地出让过程中政策与市场互相博弈的结果。作为考验开发商拿地实力的无形“门槛”,以及保证顺利卖地并抑制地价过高的“保险杠”,本是配合“限房价、竞地价”土地调控的辅助手段。

同时,地方出让自持型宅地,一定程度上也是响应“租售并举”居住制度的举措,鼓励机构运营住宅租赁,提供一种改变城市住房供应结构的可能:在商品房、保障房、个人房东之外,还有大量的机构租赁房可供选择。

“竞自持”的应用,能平抑房价、稳定市场吗?

有人说,由于限房价、竞地价、竞自持的规则,自持对于增加住房供应以及平抑房价都有积极的作用。有人说,房企自持抢地是“市场发烧”引起的“不正常现象”,自持宅地是一些大房企的试验品,除非未来政策松动,不然没有回本的可能。

甚至有评论文章尖锐地指出:“表面上看,这种土地拍卖方式可以在短期抑制地价、房价;但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面,将减少未来市场住宅的供应量,弄不好会刺激房价进一步上涨。”

这种担心并非多余。因为过去多年来的单一“需求端”调控,并没有让“需求”消失,而是被“隐藏”了起来,一旦条件成熟,这些潜在需求还会继续释放。因此,强制开发商自持的“速效式”调控,反而有可能将需求不断积累,加剧房价在未来一段时间内急遽飙升的可能。当然,只是可能。

长远来看,未来开发商主动地、普遍地参与到自持物业中来,是适应市场的选择。当新建商品房的需求大幅下降,而租赁市场成熟起来的时候,只要能形成50%左右的租赁市场,住房系统就比较平衡了,房价也就稳定了。返回阜阳365淘房>>

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