三四线城市房子大涨 价格到头还是刚起步?

来源:365淘房 2018-02-27 15:37

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春节过后,三四线楼市加速上涨的消息特别火,看来自媒体的嗅觉还是很灵敏的。

就拿春节同学聚会来说,同学聚会时大家聊的最多的也是房子。特别是有两三个同学,家里拆迁,一下子多出好几套房子。还有几个同学家里是处于待拆迁状态,只等上面来量房子。有的人只恨家里位置不好,吃完一顿饭,和其他同学的差距,好像又拉开了好几条街。

以前大家都没有买房子的概念,但现在不一样了,大家都到了成家立业的年纪,眼睁睁的看着阜阳的房价翻了一番。

三四线楼市2017年其实已经牛了一整年了,但最近又被拿出来当热点炒,这背后的原因是什么呢?

房子疯涨起来,是价格到头还是刚起步? 三四线老家的房子还能买吗?

1、新春伊始,楼市加剧分化

 

虽然2018年2月份的楼市数据还没有出来,但春节期间,楼市的成交量具有明显的代表性。

根据相关房产研究所提供的数据,2月1日至2月14日新建商品住宅成交量,在一线城市环比下降35%,二线城市环比下降37%,三四线及其他城市环比均上涨,分别为11%、5%和17%。

虽然因为春节长假影响,全国楼市活跃度会下降一个档次,开发商的促销目标也有侧重点。三四线城市中,很多标杆房企在节前开启了抢收销售,目的就是瞄准那些返乡置业的客户,所以最近有句话很火:“一二线楼市春节休眠,三四线销售值守卖房”。

应该说“返乡置业”是这次春节三四线楼市行情的关键词。节前,安居客发布的《返乡置业报告》显示,59%的人群有返乡置业的意愿,其中有80%的人群来自三、四线城市,近7成在一、二线城市工作。这份报告的样本覆盖了一二线城市里的近60万人。

估计有的人看到这份调查报告就蠢蠢欲动了,好像“回家买房、回家创业”要成为风口了。

2、三四线楼市凭什么牛起来

大家都知道,大多数三四线城市是人口输出地,平均可支配收入也不高,但从2017年开始,三四线楼市一直在上涨,这是事实,人家凭什么这么牛呢?

开门见山地说,最重要原因:货币化拆迁。  

拆迁大家都熟悉,官方的说法叫棚户区改造”,其他的说法,比如新农村建设、旧城改造,都是一个意思。

以前拆迁有个安置方法是原址原迁,现在直接是货币化安置,就是给你一笔钱,让你去买房。三四线城市的楼市库存量比较大,政府把你的老房子拆了,给你一笔安置费去买新房子,既完成了楼市去库存任务,GDP也上去了,简直一箭双雕。

我们看看货币化拆迁对三四线楼市的支撑力有多强。

从2014年开始,棚改货币化安置开始得到大力推广,所占比例从2014年的9%快速提高到2015年的28%,在2016年则进一步跃升至48.5%,根据方正证券的相关报告,2017年的货币化安置比例,“保守估计”也将达到50%以上。

2017年,全国各类棚户区改造开工609万套,完成投资1.84万亿元,开工套数创历史新高。而2015年到2017年累计开工1816万套,顺利完成此前定下的1800万套目标。

2015年是一线楼市去库存,2016年是二线楼市去库存,2017年是三四线楼市去库存。在这个过程中,货币化安置的比例越来越高,2017年货币化安置达到50%以上,也就是说有一半的人是直接拿钱给你买房,什么原因?因为去库存,越往小的城市,居民购买力越低、实际需求越少,政府掏的钱也越多。

换句话讲,货币化安置的本质是,政府自己掏钱在买房子,政府成了三四线楼市最大的买家。如果哪天政府离场了,这样的楼市还会风光吗?

中国的楼市和其他国家没有本质区别,房价短期看是货币现象,长期看则是由所在城市的基本面决定的,这个基本面就是城市的发展潜力。可以打个比方,房价可以看成是一座城市的股价,短期会受到资金面和情绪面的波动影响,长期看和这座城市创造的价值息息相关。

所以,归纳一句话:棚改力度加大且货币化补偿,是支撑本轮三四线房价上涨的最关键力量。

 

3、三四线城市的房子还能买吗

如果你是刚需,而且有能力买房的话,三四线城市的房子现在买没问题。 如果你想投资三四线的房子和商铺,我劝你还是打消这个念头。很多城市房价上涨幅度已很高。伴随着去库存逐渐完成,你得小心自己成为最后的接盘侠,搞不好会套牢。

说到三四线城市,有个关键地方要注意。三四线城市也分高低档的,在一线核心都市圈外围的三四线城市,这些城市的房产增值潜力远高于其他三四线城市。

如果你认为你的城市还很有潜力,那再观察一下春节后出去打工人就知道了。即便有潜力,也不是这一两年就能迅速改观的。

如果是刚需,在三四线城市买房,我有几个建议:

第一是选核心地段。在县城买房尽量选地段好、学位好、交通好的房子,即使将来房价回落,这样的房子依然是最保值的。

第二是尽量不要投资商铺。三四线城市商业没那么发达,请勿购买商铺、写字楼,除非真的是热门的档口。三四线城市一定要注意鉴别虚假繁荣,比如搞拆迁运动的时候,外来务工人员很多,经济看起来很繁荣。但如果拆迁运动结束,尘归尘,土归土。

第三,改善居住也可以考虑。在外打工的,很多要靠父母在老家帮忙带小孩。县城生活方便,生活设施和医疗条件都比村镇好,买给父母住也是不错的选择。这种情况要和投资二套房区分开。返回阜阳365淘房>>

 

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